الملكية المشتركة والقوانين المنظمة لها – الأبنية السكنية والمجمعات

تُعد الملكية المشتركة من الركائز الأساسية في إدارة الأبنية السكنية والمجمعات الحديثة، حيث يمتلك كل مالك وحدة سكنية أو تجارية حصة نسبية في الأرض والمرافق العامة. هذا النظام لا يقتصر على منح الأفراد ملكية خاصة، بل يخلق أيضًا إطارًا قانونيًا واجتماعيًا يضمن حسن استخدام المرافق المشتركة، ويعزز روح التعاون بين السكان، ويحافظ على القيمة الاستثمارية للممتلكات.

القوانين المنظمة للملكية المشتركة جاءت لتكون الضابط الرئيسي للعلاقات بين الملاك، سواء على صعيد الحقوق أو الالتزامات، بهدف منع النزاعات وتوفير بيئة سكنية مستقرة وآمنة تتسم بالشفافية والعدالة.

 

أولاً: مفهوم الملكية المشتركة وأهميتها

الملكية المشتركة هي نظام قانوني يتيح للأفراد امتلاك وحدات مستقلة (شقق، مكاتب، محلات) داخل مبانٍ أو مجمعات سكنية، مع المشاركة في استخدام المرافق العامة مثل:

المصاعد والسلالم.

مواقف السيارات.

الحدائق والمساحات الخضراء.

النوادي والمرافق الترفيهية.

تكمن أهمية هذا النظام في تحقيق التوازن بين الحقوق الفردية والمسؤوليات الجماعية، حيث يمنع الاستحواذ غير العادل على المرافق، ويضع آليات واضحة لتوزيع التكاليف المتعلقة بالصيانة والإصلاحات. كما أنه يعزز:

التعاون بين الملاك من خلال اجتماعات ولجان إدارة.

الشفافية في جمع الرسوم وإنفاقها.

حل النزاعات بطريقة ودية أو عبر القنوات القانونية عند الحاجة.

ومن خلال هذا التنظيم، يتم الحفاظ على جمالية واستدامة المجمعات، وزيادة قيمتها السوقية على المدى الطويل، مما يجعلها أكثر جاذبية للملاك والمستثمرين.

 

ثانيًا: القوانين المنظمة للملكية المشتركة

تضع معظم التشريعات في المنطقة – ومنها القوانين الإماراتية – إطارًا قانونيًا متكاملًا لإدارة الملكية المشتركة. هذه القوانين تحدد بدقة:

تسجيل الوحدات والمجمعات بشكل رسمي لدى الدوائر المختصة.

تحديد نسب المشاركة في الأجزاء المشتركة بحسب مساحة أو قيمة كل وحدة.

إدارة المجمعات عبر جمعيات الملاك، أو مجالس إدارة، أو شركات إدارة متخصصة.

آليات التمويل من خلال رسوم الخدمات والصيانة التي يدفعها الملاك بشكل دوري.

سياسات استخدام المرافق المشتركة بما يضمن العدالة للجميع.

وسائل فض النزاعات سواء عبر التسوية الودية، أو التحكيم، أو القضاء.

هذه الأطر تضمن وضوح العلاقة بين الملاك والإدارة، وتغلق الباب أمام التجاوزات أو سوء الإدارة، مما يخلق بيئة آمنة ومستقرة للسكان.

 

ثالثًا: التحديات وأفضل الممارسات

رغم وجود قوانين واضحة، تواجه الملكية المشتركة تحديات عملية، من أبرزها:

عدم التزام بعض الملاك بدفع الرسوم المستحقة.

الاستخدام غير العادل للمرافق المشتركة.

ضعف الكفاءة الإدارية في بعض المجمعات.

وللتغلب على هذه التحديات، يُنصح باعتماد أفضل الممارسات التالية:

وضع لوائح داخلية واضحة وتوزيع المسؤوليات بدقة.

تنظيم اجتماعات دورية لتعزيز المشاركة المجتمعية وصنع القرار الجماعي.

اعتماد أنظمة مالية شفافة تتيح تتبع الرسوم والمصروفات.

استخدام التكنولوجيا مثل تطبيقات إدارة العقارات لمتابعة الصيانة، دفع الرسوم، والتواصل بين الملاك والإدارة.

بهذه الممارسات يمكن تحويل الملكية المشتركة من مجرد التزام قانوني إلى تجربة سكنية متكاملة تعزز الراحة وجودة الحياة.

 

تشكل الملكية المشتركة أكثر من مجرد إطار قانوني؛ فهي منظومة اجتماعية واقتصادية تجمع بين الحقوق الفردية والمسؤوليات الجماعية. ومن خلال القوانين المنظمة والممارسات الإدارية الجيدة، يمكن تحقيق العدالة، الاستقرار، والشفافية في إدارة المجمعات السكنية. هذه المنظومة لا تحافظ فقط على الأبنية والمرافق، بل تعزز قيمتها وتجعلها أكثر جاذبية للسكان والمستثمرين على حد سواء.