النزاعات العقارية: أبرز أنواعها وكيفية التعامل معها

 

تُعد النزاعات العقارية من أكثر القضايا انتشارًا في الحياة العملية نظرًا لارتباطها المباشر بحقوق الملكية والإيجار والتطوير العقاري. وتتسم هذه النزاعات بتعدد أشكالها واختلافها تبعًا لطبيعة العلاقة بين الأطراف وظروف المعاملة. فقد تنشأ نزاعات تتعلق بملكية العقار حين يدّعي أحد الأشخاص حقًا فيه دون امتلاك مستندات رسمية تثبت ذلك، أو عندما تتعارض سجلات الملكية المسجلة لدى الجهات المختصة. كما تتكرر الخلافات الإيجارية في حالات الإخلاء غير المشروع، أو التأخر في سداد الإيجار، أو الخلاف حول تفسير بعض بنود العقد. وتبرز كذلك منازعات الحدود والمساحة، خصوصًا بين ملاك الأراضي المجاورة أو في المخططات الحديثة التي قد يشوبها غموض في الخرائط أو أخطاء في المسح. أما النزاعات المرتبطة بالمطورين العقاريين فهي لا تقل أهمية، إذ غالبًا ما تنجم عن تأخر تسليم العقارات أو تغيير المواصفات المتفق عليها دون الرجوع إلى المستفيدين.

 

غالبًا ما تعود الأسباب القانونية وراء هذه النزاعات إلى ضعف التوثيق أو غياب الصياغة الواضحة للعقود، إضافة إلى اعتماد بعض الأطراف على اتفاقات شفهية لا تحمل قوة قانونية أمام المحاكم. كما يؤدي التسرع في الشراء أو الإيجار دون التحقق من الوضع القانوني للعقار أو مراجعة أوراقه الرسمية إلى نشوء خلافات يصعب حلها لاحقًا. ومن هنا تأتي أهمية الوقاية المسبقة عبر التأكد من صحة الملكية وسلامة العقود قبل الدخول في أي التزام، مع الاستعانة بمحامٍ مختص لضمان سلامة الإجراءات.

 

وفي حال نشوء نزاع، يفضل في البداية اتباع الحلول الودية نظرًا لما توفره من وقت وجهد وتكلفة، ولما تحافظ عليه من علاقة بين الأطراف. وتشمل هذه الحلول التفاوض المباشر، أو الاستعانة بوسطاء قانونيين، أو اللجوء إلى مكاتب التوثيق الرسمية. وفي دولة الإمارات، تم وضع آليات رسمية للصلح العقاري قبل رفع الدعوى، مثل لجان المنازعات الإيجارية التي تسعى إلى تسوية الخلاف خلال فترة قصيرة وبطريقة رسمية دون الحاجة إلى المحكمة.

 

غير أن فشل التسوية الودية يفتح الباب أمام الإجراءات القضائية، حيث تبدأ عملية التقاضي بتقديم مذكرة الدعوى إلى المحكمة المختصة مرفقة بالمستندات الضرورية مثل صك الملكية أو عقد الإيجار والخرائط المساحية والتقارير الفنية. بعد ذلك تحدد المحكمة جلسة للتحقيق الابتدائي يعقبها جلسات استماع للشهود ومناقشة الأدلة، وغالبًا ما يتم تعيين خبير عقاري لبيان الحدود والمساحات وتقدير قيمة التعويضات. وعقب استكمال جميع الإجراءات، تصدر المحكمة حكمها الذي يخضع لطرق الطعن المتاحة وفق قانون المرافعات.

 

وإلى جانب القضاء، يعتبر التحكيم أحد الوسائل الحديثة والفعّالة في تسوية النزاعات العقارية، خصوصًا في المشاريع الكبرى أو عند التعامل بين الشركات. وتكمن مزايا التحكيم في سرعته، وسريته، واعتماد محكمين ذوي خبرة متخصصة في المجال العقاري. إلا أن اللجوء للتحكيم يتطلب وجود شرط صريح في العقد أو اتفاق لاحق بين الأطراف، ويكتسب قرار التحكيم قوته التنفيذية بعد المصادقة عليه من المحكمة المختصة.

 

وبوجه عام، تبقى الوقاية خيرًا من العلاج، إذ يمكن تجنب معظم النزاعات العقارية عبر الالتزام بتوثيق العقود لدى الجهات الرسمية، والتدقيق في بنودها قبل التوقيع، والاستعانة بمحامٍ مختص للتأكد من صحة المستندات وصياغتها بطريقة قانونية سليمة، إضافة إلى التعامل فقط مع مؤسسات وأفراد مرخّصين ومعروفين بسمعتهم الجيدة. إن هذه الإجراءات البسيطة تمثل شبكة أمان قانونية تمنع الخلافات قبل وقوعها، وتحمي الأطراف من تبعات قد تكون معقدة ومكلفة في المستقبل.